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房价指数有望于二三季度出现负增长

时间:2011-01-27 10:39   来源:上海证券报   作者:佚名
就在市场把注意力集中在房产税上时,继2010年4月、9月之后,第三波调控密集政策出台。

  就在市场把注意力集中在房产税上时,继2010年4月、9月之后,第三波调控密集政策出台。

  业内人士普遍认为,从此次国务院常务会议上出台的“新国8条”措施来看,依然是落实去年“新国十条”和“9.29”新政基础上的进一步升级,但在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码,且行政干预力度进一步加大。

  市场人士预计,2011年全国楼市调整的幅度将大于2010年,部分城市房价将出现一定幅度下滑;70个城市房价指数将于二、三季度出现同比负增长。接下来,多部委将陆续出台细化文件。

  信贷:威慑作用大于实际影响

  “新国8条”中最引人关注的,莫过于第四条“强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,信贷政策的加码幅度并不大,中央明确提出的只是二套房首付增加一成,关键要看接下来央行、银监会的细则,以及商业银行的执行力度。由于当前信贷政策已经比较严厉,估计进一步收紧的空间不大。

  中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,二套房首付比例提高一成对于市场的实际影响不会太大,因为二套房购房者要么是改善型需求,要么是投资需求。改善型需求一般来说是卖掉已有房产后再购入新房,首付款比例一般都较高;而目前的市场上,投资者一般资金实力都比较强,因此提高一成首付的实际影响并不会太大。

  据21世纪不动产针对旗下门店2010年成交房源的抽样调查显示,购房者中以纯公积金贷款买房约占18%,商业贷款购房的约占57%,一次性付款购房的约占25%。而总成交金额中,商业贷款约占总成交金额的33%,公积金贷款则约占5%。根据以上数据统计,2010年购房者中平均贷款需求占购房资金的约四成左右。因此,二套房提高一成首付要求对市场影响不会太大。

  税收:交易环节成本大增

  “新国8条”第三条明确规定:“调整个人转让住房营业税政策”,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税,交易环节税收成本再度提高。

  目前,营业税的征收普遍按照差额征收,即已满5年的普通住房免征营业税,未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房按差额的5.55%征收,未满5年的非普通住房按卖房款的5.55%征收。如今,改为未满5年的住房全部按全额征收,征税基数增大很多,税负也相应显著增加。例如一套以200万买进、300万卖出的房产为例,一旦未满5年交易,此前所需缴纳的营业税为差价100万元的5.55%,即5.55万元;而如今,必须按照卖出价款300万元的5.55%缴纳营业税,即16.65万元,仅此一项税费增加了十余万元。

  限购:严厉程度超出预期

  同时,“新国8条”第六条明确要求,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。

  值得注意的是,此番中央层面的限购令更加严厉,要求“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房”。也就是说,已有两套以上住房的本地居民家庭、以及拥有一套以上住房的非当地户籍居民家庭,不可再新购住房。这就意味着,已经出现限购令的20多个城市将重新调整限购口径,因为除深圳外,其余城市之前的限购令都规定居民还可再新购一套住房。

  “这一升级版的限购政策相当严厉,这比二套房提高一成首付严厉得多。”一位不愿透露姓名的上海开发商说。一旦升级版限购令严格施行,将对楼市成交量造成致命打击,这意味着目前上海很多家庭将被“限购”。不过,他也表示,政策效力依然有赖于执行力度以及细则的制定。例如,已有两套住房的家庭,卖掉一套后再购买,算不算在限购范围内,还要等地方细则加以明确。

责任编辑:晓楠 

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