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2009年谢女士花280万元买了两套西钓鱼台家园的二手房（资料图）

由于政策调整以及房价上涨等因素，近两年出现的很多涉房案件，大多是出卖人要求确认合同无效或解除合同。明眼人一看便知，要求解除合同的一方， 十有八九都是“后悔贱卖”。出于公平、公正的目的，法律应充分考虑原、被告双方利益，从维护稳定大局出发，避免做出明显伤害其中任何一方的判决，以保障市 场秩序、避免矛盾积累、激化。

不久前，市民谢女士遇到一件烦心事——她在两年前通过中介公司买了两套二手房，既拿到了房屋钥匙，也一直交纳物业费等相关费用，但原业主却在今年10月以无法办理房产证为由诉诸法院，要求解除合同。谢女士原本以为，自己积极履行合同义务，期间毫无过错，在这起官司中应当稳操胜券。但一审结果出台，谢女士却意外败诉。辩护律师认为，这样的判决结果在客观上助长了违约方的不诚信行为，开了一个危险的先例。

买房两年，前房东突然反悔

事情的经过并不复杂——2009年4月，谢女士通过中介公司链家地产，向张某购买了西钓鱼台嘉园位于同一单元、同一楼层的两套二手房，两套房总价合计人民币280万元。

由于在签订合同时，西钓鱼台嘉园开发商御水苑公司尚未办理完毕此房屋所在楼栋的权属证明，谢女士和原房东张某以及中介方链家地产又共同签订了一份补充协议，约定原业主张某“应先办理该房屋一手房房屋产权证”，并“按照二手房过户手续”过户到谢女士名下。签约后，谢女士向张某支付了76万元定金，依约拿到房屋钥匙。与此同时，谢女士向中介公司链家地产支付了94000元中介费，并在银行新开账户存入200万元，准备支付剩余房款。

至此，双方此次房屋交易合同已大部完成，谢女士顺利入住，并于2009年10月起交纳物业费等相关费用。但让谢女士意外的是，当初签约时并不成为障碍的房产证，却突然成了原房东张某要求解除合同的理由。

今年10月24日，原房东张某一纸诉状将谢女士和链家地产告上海淀区法院。张某在起诉书中称，由于开发商御水苑公司“不能办理争议房屋所在楼栋的初始登记”，导致“房产转让的合同目的根本无法实现”，要求解除自己与谢女士两年前签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及与链家公司签订的三方补充协议。

对此，谢女士表示难以接受，因为随着房价上涨，当初价值280万元的房产已经升值至少一倍以上，解除合同无疑将给自己带来重大经济损失。

一审判决，关键证据未采信

原房东张某要求解除合同，理由之一是房产证“无法办理”，因此不能办理房产转让。

张某在起诉书中称，在与谢女士签订买卖协议后，争议房屋所在楼栋一直未办理权属证明，是因为开发商未按规定腾退代征地。按照北京市规划委员会对 业主反映情况的答复，“目前所建项目已全部竣工，但御水苑公司代征地至今未腾退”，因此“对相应住宅建筑不予进行规划验收”。张某据此认为，“由于御水苑 公司仍然不能办理争议房屋所在楼栋的初始登记”，因此“房产转让的合同目的根本无法实现”。

针对张某在起诉书中所提到的，因为未能进行“规划验收”而导致“无法办理产权过户手续”的情况，谢女士的代理律师王艳华认为，张某的逻辑是“因为没有规划验收，所以办不了房产证”，但事实上，房产证能否办理是由住建委决定的，张某以规划委员会出具的一个与办理房产证毫无关系的答复为由，要求解除房屋买卖合同，显然不能成立。

此外，根据北京市住建委在2010年3月1日出台的《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》第13条规定，“对于规划区域内的房屋建筑符合规划许可要求，但由于未腾退代征地等原因，不能办理规划竣工验收的所有开发项目，均可先予办理房屋初始登记、转移登记。”而张某出售给谢女士的两套房产，正好适用这一原则，双方签订的买卖合同在法律层面毫无问题，完全没理由解除。

但奇怪的是，虽然在厅审过程中，辩护律师反复强调北京市住建委这条规定，但在一审判决中，这条关键证据却未被采信，张某要求解除合同的要求也得到了法院的支持。

判决书中称，“双方买卖合同的目的为谢女士取得所购房屋所有权，张某获得房屋价款，但根据现有情况，双方均无法实现完成房屋买卖交易的合同目 的”，因此判决解除合同。对此，辩护律师王艳华表示，住房买卖的目的，一是为了取得所有权，二是为了获得房屋正常使用。在目前的情况下，谢女士已经获得其 使用权，并且愿意等待房产证的办理，判决书以交易目的只是“为了获得房产证”为由判定解除合同，显然在事实认定上有较大问题。

危险判例诚信反而受伤害

王艳华律师表示，从判决书的内容来看，前面的事实认定部分中，既确认了合同的有效性，也确认了房屋交付、物业费等客观事实，说明双方都在积极履行合同，对谢女士来说是有利的。但判决结果却与前面的事实认定相去甚远，让人感觉很是怪异。

王艳华表示，在这起房屋交易中，办理房产证是原房东的义务，买方在签订合同时同意等待房产证，就意味着愿意承担因房产证没有办理而产生的风险。即使要解除合同，也应由守约方即买方来提出。王律师反问：如果开发商以此为由与业主解除合同，难道也可以得到法律的支持？

另一位知名房地产律师则认为，作为全国模范的基层法院，一审法院作出的判决应当具有示范意义，该解除合同的判决让公众对于类似案件的处理具有可预见性。具体而言，这一判例导致出现了这样一种状况：即在房产证未办下来时，出卖人既可以签订房屋买卖合同，又可以行使合同解除权，要求法院判决解除合同，这使二手房买受人的合法权益无法得到保障，也有悖于诚实信用原则和社会公平。律师表示，经她辩护的房产纠纷案件有30%-40%涉及未办理房产证。