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卖房征税20%,哪有那么容易?

时间:2013-04-08 17:03   来源:《 中国青年报 》   作者:李松涛
尽管已经有几十个城市公布了“国五条”地方版的实施细则,但对大多数人来说,脑中的那个问号依然存在:房产交易20%的个税到底收不收,会怎么收?

  尽管已经有几十个城市公布了“国五条”地方版的实施细则,但对大多数人来说,脑中的那个问号依然存在:房产交易20%的个税到底收不收,会怎么收?

  从已经公布“国五条”实施细则的城市来看,只有北京、上海、广州、天津、重庆5个城市提到要严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。而在这5个城市中,只有北京一个城市就如何征收20%的个税出台了具体细则,其余4个城市至今尚无征税细则。还有一些城市,干脆只字未提。

  这个问题显然是整个“国五条”实施细则中的关键。很大程度上,要不要把征税20%的内容写进去,甚至决定了一些地区“国五条”实施细则的出台进度。

  据报道,在态度最坚决、细则最详细的北京,对这个问题的争论也一度拖延了整体细则的出台时间。

  此前有媒体披露说,在研讨“国五条”细则的北京市长办公会上,曾有两种意见,一种意见坚持一刀切,另一种意见则坚持阶梯式地征税,比如房产持有两年内转手的严格征收20%的个税,2~5年转手的降低征税比例,5年以上转手的再降低。

  当然,从最终公布的细则来看,一刀切的意见占了上风。但这个争论导致北京的实施细则推迟了一天才公布。

  为何多数地方细则不提20%个税

  是否征税20%,如何征收,这是摆在所有城市面前的两难选择。

  在税务研究者张万刚看来,房地产牵扯的行业太多,对地方经济发展有着莫大的影响。地方政府并不希望房产交易陷入冷清。如果因为征收20%的个税,导致房产交易量急剧下降,势必会对房地产开发预期造成负面影响。而一旦出现预期下降,土地交易会遇冷,地方的土地财政就会吃紧。

  也许这正是大多数城市对此只字不提的一个原因。

  “北京之所以严格,是因为北京人口已经太多,不想让更多的人进来。”张万刚认为,而很多地方的经济发展水平离北京还很远,还欢迎更多的人口进入。

  在他看来,因为面临的人口压力不同,一些大城市在这个问题上的态度呈现为“阶梯式”。北京的人口压力最大,所以北京执行征税措施最严格。上海、广州、天津、重庆口头响应了这个措施,但怎么征收并无下文。而更多的城市对20%个税的问题则不予提及。

  另一个难点在于操作。

  众所周知,房产交易所得征税20%的规定是在20年前的个税法中明确下来的,但20年不见执行,就是因为难以操作。

  这里的难有两点,一是难以核实房产原值,二是难以算清合理费用。

  在我国的住房市场上,房产的属性五花八门,有自建住房、经济适用房、已购公房、商品房、拆迁安置房、军产房、央产房等,不一而足。这些不同属性的房产在交易过程中遵循的规则并不相同。再加上20年前还没有实现交易信息的电子化,核实原值是一件极其费力、麻烦的事情。

  伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业告诉中国青年报记者,房产交易至少要经过两个主要部门,一个是住建部门,一个是税务部门,但有些房产自始至终都没有缴纳过契税,比如已购公房,那怎么核实房产原值呢?

  开征20%个税需要做哪些准备

  在2006年之前,这个问题没有答案。住建部门、税务部门彼此都有非电子化的信息系统,但彼此并不联通。

  2006年,北京市对所有新房销售实施了网签,一手房的交易信息实现了电子化。2008年,北京对所有二手房交易也实施了网签,至此,北京的房产交易信息基本都实现了电子化。换句话说,2008年之后,如果要查清楚一处房产的信息,通过住建部门的系统非常容易就可以获得。

  而差不多同时期,税务部门的相关信息系统也基本建立了起来。由于在获得房产证之前必须要缴纳契税,所以通过税务部门也能够倒推出房产交易的基本信息。

  正是在这个意义上,北京执行征税20%的任务有了现实的基础。

  但是,2006年之前的房产信息有多少能够查清楚?至今没有确切消息。即使是在北京,将2006年之前的房产交易信息录入现有的系统,也是一件工程量巨大的工作。

  正是因为这个原因,3月30日北京市地税局公布的公告中提出,对于无法核实房产原值的,个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。

   “北京在房产信息电子化方面算做得好的,在很多三四线城市,至今还没有开始网签。”程浩业告诉记者,这些地方根本就不可能做到征税20%。

  按照程浩业的说法,如果真想核实房产原值,都可以做得到。从过去手工存档的房产交易资料中查找就是,肯定能查得到。但是,这样的查找需要耗费多少人力?这恐怕是税务部门自己想想都会头大的问题。

  不仅是核清原值不容易,按照个税法,对房产交易还要扣除合理费用。这既包含了买房时所交的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金,还包括了住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。这些费用的核实应该也不难,但同样需要大量的人力和时间。

  任何一项政策的执行都是有成本的,但当执行政策的成本高到一定程度时,执行就成为一件不划算的事情。

  从这个意义上说,在全国大多数城市执行房产交易征税20%的政策,恐怕还缺少现实的可操作性。这就是为什么1993年个税法就明确了这一条款,但到2006年国税总局又发出文件,提出了一个替代的方法:按房产交易总价的1%~3%征税。而这样的征税方式成各地的通行版本。

  当然,对北京来说,至少2006年之后交易的房产都具备了执行征税20%政策的现实基础。

  开征20%个税的政策效果究竟如何

  但问题是,同样都是房产,能核清原值的和不能核清原值的,前者征税20%,后者征税1%~3%,太不公平。

  从数字上看,这两种房产所交的税款会相差很大。

  但按照张万刚的说法,如果不愿意多交税,那就持有房产,不要进行交易。因为房产的基本价值是居住,而不是投资、投机。如果要利用房产进行投资投机,多交税也并无不妥。

   “为什么大家都这么关注房产交易征税20%的问题?仔细分析会发现,几乎所有人都在担心。”张万刚说,想出售房产的人担心这笔税款落在自己身上,想买房的人担心这笔税款转嫁给自己,而买不起房只能租房的人也在担心:真征税20%,租金会不会上涨?

  在另一个层面,今年中国的广义货币量将达到100万亿元,而在2002年,这个数字仅为16万亿元,大量的货币进入流通领域必然带来投资冲动。而目前的投资渠道还相当有限。对普通中国人来说,炒股、炒黄金带来的都是咬牙切齿的恨,唯独房产投资抵消了通胀,实现了资产的增值。这也是为什么人们对房产情有独钟的一个重要原因。

  如此一来,现实的结果很有可能是,卖房人将税款转嫁出去,房价提高。房价提高,租赁价格也会随之上涨。

  房产交易征税20%,是交易环节的征税措施。而有多个城市正在或将要试点房产税,这是房产持有环节的税收探索。房产税收政策体系该如何设计?这需要通盘考虑。

责任编辑:晨云 

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